Seria: Budowa domu krok po kroku - kiedy potrzebny jest geodeta? · Część 1

Pierwszy krok do budowy domu. Dlaczego zwykła mapa nie wystarczy?

Wybrałeś działkę, masz upatrzony projekt domu, w głowie układają się już pomieszczenia i widok z okna na ogród. I wtedy projektant prosi o mapę do celów projektowych. Zaczyna się szukanie informacji w sieci, a na ekranie pojawiają się trzy bardzo podobnie brzmiące pojęcia: mapa zasadnicza, mapa do celów opiniodawczych i mapa do celów projektowych.

Wszystkie trzy wyglądają na pierwszy rzut oka identycznie. Na każdej widać działkę, granice, budynki, sieci uzbrojenia. Różnica nie jest jednak kosmetyczna - to różnica między dokumentem informacyjnym a pełnoprawnym opracowaniem geodezyjnym, na podstawie którego można zaprojektować i wybudować dom.

1. Mapa zasadnicza - czyli wydruk bazy danych

Mapa zasadnicza to podstawowe opracowanie geodezyjno-kartograficzne prowadzone przez Starostwo Powiatowe. W rzeczywistości nie jest to „mapa” w klasycznym, papierowym rozumieniu - to wydruk lub raster z państwowej bazy danych, w której zgromadzone są informacje z trzech głównych ewidencji:

• EGiB - Ewidencja Gruntów i Budynków (granice działek, numery działek, kontury budynków, użytki),
• GESUT - Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia Terenu (wodociągi, kanalizacja, gaz, prąd, telekomunikacja),
• BDOT500 - Baza Danych Obiektów Topograficznych (ogrodzenia, drogi, schody, mury oporowe, ukształtowanie terenu).

Taki wydruk można zrobić samemu, bezpłatnie z dowolnego portalu, ale nie niesie on praktycznie żadnej wartości poza informacyjną.

2. Mapa do celów opiniodawczych - pomocna, ale niewystarczająca

Mapa do celów opiniodawczych to ten sam wydruk z bazy zasobu geodezyjnego, uzupełniony o dodatkowe elementy: opis działki (numer, obręb, gmina), dane właściciela, fragmenty miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czasem klasoużytki czy informacje o sąsiednich nieruchomościach. Otrzymujemy ją z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej - najczęściej za kilkadziesiąt złotych, w formie wydruku lub rastra.

Do czego się przydaje? Bardzo do wielu rzeczy:

• do oceny działki przed zakupem - co biegnie pod ziemią, jak ułożone są granice, czy działka ma dostęp do drogi,
• do pierwszych rozmów z architektem - żeby pokazać, z czym mamy do czynienia,
• do wniosku o podział nieruchomości lub innych spraw urzędowych,
• do uzyskania warunków zabudowy (WZ).

Czego natomiast zrobić na niej nie można - i to jest najważniejszy fragment tego artykułu - to zaprojektować na niej domu. Mapa do celów opiniodawczych nie nadaje się do adaptacji projektu na konkretną działkę. Powód jest prosty: jest to nadal jedynie wydruk z bazy. Nikt nie był z jej powodu w terenie, nikt nie sprawdził, co naprawdę stoi na działce i wokół niej.

A baza danych ze starostwa bardzo często bywa nieaktualna. Może w niej brakować między innymi:

• nowych sieci uzbrojenia, ułożonych w ostatnich latach,
• ogrodzeń postawionych przez sąsiadów,
• nowej zabudowy - domu sąsiada, garażu, budynku gospodarczego,
• aktualnych zmian wysokościowych terenu (podsypki, nasypy, niwelacje),
• nowo utwardzonych dróg, dojazdów, miejsc postojowych.

Dlatego pobranie mapy samodzielnie i bezpłatnie z portalu mapowego, albo wykupienie mapy do celów opiniodawczych ze Starostwa za kilkadziesiąt złotych - to świetny pierwszy krok w ocenie działki. Ale do projektu budowy domu nie wystarczy. Projektant musi mieć pewność, że pracuje na aktualnym stanie terenu, a nie na wydruku, którego treść może mieć kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

3. Mapa do celów projektowych - uszyta na miarę Twojej inwestycji

„Mam już mapę ze Starostwa. Po co mam płacić geodecie za kolejną?” - to jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszę. Odpowiedź jest prosta: mapa do celów projektowych to nie jest jedynie mapka z tabelką i pieczątkami. To zupełnie nowy dokument, który powstaje na podstawie pomiaru wykonanego specjalnie dla Twojej działki.

Mapa do celów projektowych zawiera całą treść mapy zasadniczej, ale zaktualizowaną o wywiad i pomiar terenowy. Geodeta sprawdza, co realnie znajduje się na działce i w jej sąsiedztwie - i wszystkie zmiany w stosunku do bazy nanosi na mapę. Klient otrzymuje ją zazwyczaj w dwóch formach:

• wydruk z pieczęciami - do dokumentacji projektu i dalszych formalności,
• plik cyfrowy (najczęściej DWG / DXF) - to z niego korzysta projektant przy adaptacji projektu domu na konkretną działkę.

To właśnie ta wersja cyfrowa jest dla projektanta najważniejsza - pozwala mu pracować na współrzędnych, dokładnie wpasować budynek między granice, zachować wymagane odległości od ogrodzeń, sieci i sąsiednich budynków oraz prawidłowo opracować projekt zagospodarowania terenu.

4. Co właściwie robi geodeta w ramach mapy do celów projektowych?

Z perspektywy klienta sprawa może wyglądać banalnie: „dostałem kilka kartek z pieczątkami”. W rzeczywistości za tym kompletem dokumentów stoi szereg czynności, które trwają od kilku do kilkunastu dni roboczych:

• Zgłoszenie pracy geodezyjnej - w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.
• Analiza materiałów z zasobu - operaty archiwalne, mapy, szkice, dane z bazy EGiB, GESUT i BDOT500.
• Wyjazd w teren - z odbiornikiem GNSS i sprzętem pomiarowym.
• Wywiad terenowy - porównanie tego, co jest w bazie, z tym, co naprawdę stoi na działce.
• Aktualizacja danych - pomiar terenowy - ogrodzenia, nowe budynki, sieci, ukształtowanie, drzewa.
• Opracowanie MDCP - kameralna obróbka pomiaru, naniesienie zmian, przygotowanie wersji cyfrowej i wydruku.
• Przekazanie operatu i mapy - do Starostwa w celu weryfikacji, a następnie do klienta i projektanta.

Każdy z tych etapów ma znaczenie. Pominięcie któregokolwiek z nich oznaczałoby, że projektant pracuje na danych nie do końca prawdziwych - a to bardzo niebezpieczny scenariusz, do którego za chwilę dojdę.

5. Co może się stać, jeśli projekt powstanie na nieaktualnej mapie?

To nie jest hipotetyczne pytanie. W praktyce brak aktualizacji terenowej potrafi sparaliżować budowę na długie tygodnie, narazić inwestora na realne koszty, a w skrajnych przypadkach - wymusić przeprojektowanie i ponowne uzgodnienia.

Najczęstsze sytuacje, w których nieaktualna mapa „zemści się” na budowie:

• Niewykazana studnia - pojawia się dopiero przy wytyczeniu fundamentów, dokładnie pod planowanym narożnikiem domu,
• Niezinwentaryzowany kabel energetyczny lub telekomunikacyjny - kolizja z wykopem, ryzyko porażenia, koszty naprawy i przestoju,
• Nowe ogrodzenia sąsiadów, których nie ma w bazie - okazuje się, że budynek nie mieści się w wymaganych odległościach,
• Drzewa i zakrzaczenia objęte ochroną, wycięcie których wymaga zezwoleń,
• Budynek sąsiada, który powstał po ostatniej aktualizacji bazy - wpływa na minimalne odległości i przesłanianie,
• Nowa droga lub zjazd w sąsiedztwie - zmienia warunki obsługi komunikacyjnej działki,
• Zmienione rzędne wysokościowe terenu - projekt zagospodarowania, odwodnienie i przyłącza nagle przestają się „spinać”.

Każdy z tych przypadków oznacza w najlepszym razie kosztowne opóźnienie, a w gorszym - konieczność zmian w projekcie, ponownych uzgodnień, a czasem wręcz nowego pozwolenia. Wszystko to dlatego, że na początku zaoszczędzono kilkaset złotych, opierając projekt na wydruku z bazy zamiast na rzetelnej mapie do celów projektowych.

Podsumowanie

Mapa do celów projektowych nie jest „ładniejszą mapą” ani „mapą z pieczątkami”. To zupełnie nowy dokument, przygotowany specjalnie pod Twoją inwestycję - w oparciu o aktualne dane terenowe, a nie o to, co kilka lub kilkanaście lat temu trafiło do bazy Starostwa.

Za jej sporządzeniem stoi szereg czynności geodety: zgłoszenie pracy, analiza materiałów archiwalnych, wyjazd w teren, wywiad terenowy, aktualizacja danych, opracowanie kameralne i weryfikacja w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej. Dopiero efekt tej pracy daje projektantowi solidny fundament - pozwalający bezpiecznie zaprojektować dom dokładnie na Twojej działce, a nie na jej przybliżonym, urzędowym obrazie.

W kolejnych częściach serii „Budowa domu krok po kroku - kiedy potrzebny jest geodeta?” opowiem o tyczeniu budynku, inwentaryzacjach poszczególnych etapów budowy oraz o inwentaryzacji powykonawczej, bez której nie ma odbioru gotowego domu.